Sự bứt phá về hạ tầng cùng sự xuất hiện của các đại đô thị quy mô lớn đã đẩy mặt bằng giá căn hộ dọc Quốc lộ 13 tiến sát ngưỡng 70–90 triệu đồng/m2. Khi khoảng cách giá giữa TP.HCM và Bình Dương dần bị xóa nhòa, thị trường đang chuyển mình sang một giai đoạn mới: Cuộc đua về chất lượng sống và hệ sinh thái thay vì chỉ nhìn vào con số trên bảng giá.
Khoảng cách TP.HCM và Bình Dương dần xóa nhòa
Trục đường Quốc lộ 13, “huyết mạch” nối liền khu Đông Bắc TP.HCM với thủ phủ công nghiệp Bình Dương, đang chứng kiến một sự thay đổi ngoạn mục về định vị giá trị. Nếu như vài năm trước, khu vực này vẫn được xem là “vùng trũng” với mức giá dễ tiếp cận, thì hiện nay, mặt bằng giá sơ cấp đã thiết lập một đỉnh cao mới.
Dữ liệu thực tế cho thấy, phần lớn các dự án mới dọc tuyến đường này đã chạm ngưỡng từ 60 đến 80 triệu đồng/m2. Thậm chí, tại các phân khúc cao cấp, mức giá đã vượt xa kỳ vọng ban đầu. Điển hình là phân khu Diamond Sky thuộc Đại đô thị Van Phuc City (Hiệp Bình Phước, Thủ Đức).
Dù nằm ở mặt tiền Quốc lộ 13 thuộc địa phận TP.HCM, dự án này vừa công bố mức giá từ 90 triệu đồng/m2 – một con số gây bất ngờ bởi nó thấp hơn giá kỳ vọng (rumor) trước đó và cực kỳ cạnh tranh khi đặt trong bối cảnh chung của thị trường.
Báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường như Savills Việt Nam chỉ ra rằng, có đến 80% căn hộ tại khu vực TP.HCM hiện nay đã vượt ngưỡng 120 triệu đồng/m2. Trong bối cảnh đó, việc một dự án hạng sang như Diamond Sky đưa ra mức giá 90 triệu đồng/m2 không chỉ tạo ra sức hút lớn mà còn vô tình thu hẹp khoảng cách giá với các dự án thuộc địa bàn Bình Dương.
Từ “so kè” giá bán đến cuộc đua “hệ sinh thái”
Khi giá bán giữa các dự án dọc Quốc lộ 13 không còn sự chênh lệch quá lớn, tâm lý khách hàng và nhà đầu tư đã có sự chuyển dịch rõ rệt. Câu hỏi “Dự án nào rẻ hơn?” đang dần được thay thế bằng “Với cùng một mức giá, tôi nhận được giá trị sống gì?”.
Lúc này, lợi thế thuộc về những dự án nằm trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản. Diamond Sky là một minh chứng điển hình. Với quy mô chỉ 296 căn hộ nhưng lại tọa lạc giữa “trái tim” của Van Phuc City rộng 198ha, cư dân không chỉ mua một căn hộ để ở mà là mua cả một hệ sinh thái sống đẳng cấp.
Từ hạ tầng hoàn thiện, cảnh quan sông nước, hệ thống tiện ích giáo dục, y tế quốc tế đến cộng đồng cư dân tinh hoa – đây là những giá trị mà các dự án căn hộ độc lập (standalone) khó có thể đối ứng.
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng “trải nghiệm khách hàng”. Hai dự án có thể cùng nằm trên một trục đường, cùng một mức giá, nhưng giá trị gia tăng và khả năng thanh khoản sẽ khác nhau dựa trên chất lượng quản lý và hệ thống tiện ích đi kèm.
Hạ tầng 21.000 tỷ đồng: “Đòn bẩy” khơi thông tiềm năng
Sức nóng của bất động sản dọc Quốc lộ 13 không phải là một sự hưng phấn nhất thời mà dựa trên nền tảng hạ tầng vững chắc. Dự án mở rộng Quốc lộ 13 đoạn từ cầu Bình Triệu đến vĩnh bình (dài khoảng 6km) với tổng vốn đầu tư gần 21.000 tỷ đồng đang là tâm điểm chú ý.
Dự kiến khi hoàn thành vào năm 2028 với lộ giới lên đến 60m, tuyến đường này không chỉ xóa bỏ tình trạng thắt nút cổ chai mà còn biến cửa ngõ Đông Bắc thành trung tâm giao thương sầm uất. Ông David Jackson – CEO Avison Young nhận định, việc đầu tư hạ tầng mạnh mẽ sẽ tạo ra hiệu ứng “vết dầu loang”, làm tăng nhu cầu sở hữu nhà ở và hình thành các cộng đồng đô thị hiện đại xung quanh.
Sự kết hợp giữa hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội (các khu đô thị kiểu mẫu) chính là công thức tạo nên giá trị bền vững cho bất động sản khu vực này. Khi Quốc lộ 13 trở thành tuyến đường “tỷ đô”, những dự án có quỹ đất lớn, pháp lý minh bạch và hệ sinh thái hoàn chỉnh sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.
Cuộc “so kè” giá trên trục Quốc lộ 13 hiện nay không còn là cuộc chiến giảm giá, mà là cuộc đua nâng tầm giá trị. Đối với người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn, đây là thời điểm cần nhìn nhận bất động sản dưới góc độ tổng hòa: Vị trí – Tiện ích – Cộng đồng.
Sự tiệm cận về giá giữa TP.HCM và các khu vực lân cận trên cùng một trục giao thông cho thấy giá trị của bất động sản đang được trả về đúng với tiềm năng phát triển hạ tầng. Những dự án mang tính biểu tượng, nằm trong các khu đại đô thị xanh và bền vững như Van Phuc City sẽ tiếp tục là đích đến của dòng tiền đầu tư trong chu kỳ phát triển mới của thị trường.
