Dù làn sóng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đổ vào Việt Nam ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ, bức tranh lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp lại không hề đồng màu. Sự khác biệt về quỹ đất sẵn sàng cho thuê, tiến độ bàn giao và chiến lược chuyển dịch sang mô hình KCN sinh thái đang tạo ra khoảng cách lớn về kết quả kinh doanh.
Dòng vốn FDI bùng nổ: Động lực lớn nhưng không chia đều
Theo số liệu từ Bộ Tài chính, 8 tháng đầu năm 2026, dòng vốn FDI giải ngân vào Việt Nam đạt 14,2 tỷ USD (tăng 13% so với cùng kỳ). Đặc biệt, dòng vốn đăng ký mới tăng vọt tới 86%, chạm mốc 12,2 tỷ USD. Con số này khẳng định sức hút vượt trội của Việt Nam trong mắt các tập đoàn đa quốc gia giữa bối cảnh địa chính trị toàn cầu còn nhiều biến động.
Tuy nhiên, theo báo cáo phân tích mới nhất từ Chứng khoán MBS, cơ hội không được chia đều cho tất cả. Kết quả kinh doanh quý III/2026 của nhóm doanh nghiệp phát triển hạ tầng công nghiệp được dự báo sẽ có sự phân hóa rất rõ nét, phụ thuộc phần lớn vào tiến độ bàn giao đất thực tế và các khoản thu nhập đột biến.
Nhóm tăng trưởng ba con số: Sức bật từ bàn giao và đền bù đất
Dẫn đầu đà tăng trưởng trong quý III/2026 là Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex – BCM). MBS ước tính lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ có thể đạt mức kỷ lục 1.817 tỷ đồng, tương đương mức tăng đột biến 337% so với cùng kỳ năm 2025.
Động lực chính của Becamex đến từ việc đưa khu tái định cư Hòa Lợi vào khai thác thương mại, kết hợp với nguồn cổ tức và chia sẻ lợi nhuận dồi dào từ các liên doanh chiến lược như VSIP, IJC và Becamex Bình Phước.
Cùng chung đà thăng hoa, Công ty CP Cao su Phước Hòa (PHR) dự kiến ghi nhận lợi nhuận quý III đạt 625 tỷ đồng, tăng trưởng 141%. Đáng chú ý, phần lớn đóng góp (khoảng 440 tỷ đồng) đến từ nguồn thu tiền đền bù đất giải tỏa bàn giao cho THACO và VSIP.
Ở nhóm quy mô vừa, Tổng công ty Viglacera (VGC) ước tính lợi nhuận tăng 83% trên mức nền thấp của năm ngoái nhờ diện tích đất khu công nghiệp bàn giao thực tế gia tăng, đi kèm sự hồi phục ổn định của mảng vật liệu xây dựng.
Riêng với “ông lớn” thuần KCN là Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC), lợi nhuận sau thuế quý III dự kiến đạt 528 tỷ đồng, tăng 72% so với cùng kỳ. Lợi thế lớn nhất của Kinh Bắc lúc này là khối lượng backlog (hợp đồng đã ký và biên bản ghi nhớ) dồi dào. Doanh nghiệp dự kiến bàn giao khoảng 20 ha đất trong quý này, tập trung tại Cụm công nghiệp Hưng Yên và KCN Lộc Giang.
Cuộc đua KCN thế hệ mới: Chuẩn “xanh” để đón dòng vốn công nghệ cao
Bên cạnh yếu tố chu kỳ kinh doanh ngắn hạn, điểm mấu chốt định vị giá trị của các “ông trùm” bất động sản công nghiệp hiện nay là khả năng phát triển các Khu công nghiệp sinh thái (Eco-Industrial Park). Làn sóng FDI thế hệ mới tập trung mạnh vào các ngành bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI), dữ liệu lớn và linh kiện điện tử tinh vi đòi hỏi hạ tầng đáp ứng tiêu chuẩn ESG khắt khe.
Kinh Bắc (KBC)
Sở hữu lợi thế quỹ đất tích lũy lớn và tiên phong triển khai mô hình tích hợp “Công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ”. Hiện doanh nghiệp đã nắm giữ gần 170 ha biên bản ghi nhớ (MOU) với các tập đoàn công nghệ lớn như LG (Hàn Quốc), Luxshare (Trung Quốc) để đặt trung tâm dữ liệu và nhà máy vệ tinh.
Becamex (BCM)
Thông qua liên danh VSIP hợp tác cùng Sembcorp (Singapore), Becamex là hình mẫu tiêu biểu trong việc thu hút vốn xanh. Điển hình là nhà máy trung hòa carbon trị giá 1,3 tỷ USD của Tập đoàn LEGO (Đan Mạch) tại VSIP III, mở đường cho chuỗi cung ứng xanh quốc tế.
Idico (IDC)
Đang dồn lực phát triển KCN sinh thái Quang Minh (Hải Phòng), tận dụng hệ sinh thái năng lượng tái tạo sẵn có và công nghệ xử lý tuần hoàn để đáp ứng đòi hỏi của các nhà đầu tư khó tính.
Thị trường bất động sản khu công nghiệp đang bước vào giai đoạn thanh lọc tự nhiên. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch sẵn sàng cho thuê, thủ tục pháp lý minh bạch và bắt kịp xu hướng phát triển hạ tầng xanh, bền vững sẽ là những cái tên nắm quyền chi phối và tận dụng triệt để “miếng bánh” FDI trong kỷ nguyên công nghệ.
