Báo cáo Chỉ số Minh bạch Bất động sản Toàn cầu (GRETI) 2026 của JLL vừa công bố ghi nhận bước tiến vượt bậc của Việt Nam khi vươn lên Top 10 quốc gia có tốc độ cải thiện độ minh bạch mạnh mẽ nhất thế giới. Đây được xem là “chìa khóa vàng” mở ra cơ hội đón đầu làn sóng vốn đầu tư quốc tế quy mô lớn.
Dấu ấn thăng hạng ngoạn mục trên bản đồ quốc tế
Theo báo cáo GRETI 2026 do Jones Lang LaSalle (JLL) công bố tại Hà Nội, Việt Nam xếp thứ 50 trên tổng số 88 thị trường được khảo sát, đạt 3,15 điểm và tiếp tục củng cố vị thế trong nhóm “Bán minh bạch” (Semi-Transparent). Đáng chú ý, Việt Nam vinh dự góp mặt trong Top 10 thị trường có mức độ bứt phá điểm số cao nhất giai đoạn 2024 – 2026, sánh vai cùng các quốc gia và vùng lãnh thổ phát triển như Australia, Hàn Quốc, Ba Lan, Dubai, Abu Dhabi và Thái Lan.
Tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương (APAC) – điểm sáng cải thiện lớn nhất toàn cầu kỳ này, Việt Nam thuộc nhóm dẫn đầu làn sóng chuyển biến tích cực bên cạnh Ấn Độ và Thái Lan. Sự chuyển dịch này ngay lập tức kích hoạt sự hồi phục của dòng vốn xuyên biên giới, đưa khối lượng giao dịch bất động sản trực tiếp tại Việt Nam lập đỉnh mới trong 12 tháng qua.
Tuy nhiên, JLL cũng chỉ ra bài toán chiến lược: hơn 98% nguồn vốn đầu tư bất động sản thương mại quốc tế hiện đang chảy vào hai nhóm dẫn đầu (“Minh bạch cao” và “Minh bạch”). Trong khi đó, nhóm “Bán minh bạch” chỉ tiếp cận vỏn vẹn 1,3% thị phần.
Thực tế này đồng nghĩa với việc: nâng chuẩn minh bạch không chỉ là nâng thứ bậc danh nghĩa, mà là điều kiện tiên quyết để Việt Nam khơi thông nguồn vốn hàng tỷ USD đang chờ đợi ngoài biên giới.
“Trái ngọt” từ tiến trình cải cách thể chế và dữ liệu số
Vị thế hôm nay là kết quả của một chiến lược đổi mới bền bỉ kéo dài hơn một thập kỷ. Giai đoạn trước năm 2020, thị trường bất động sản Việt Nam còn tồn tại ở vùng “Minh bạch thấp” bởi rào cản về cơ sở dữ liệu phân mảnh và khung pháp lý thiếu nhất quán.
Bước ngoặt lớn diễn ra từ năm 2024 – giai đoạn được ví như “bệ phóng pháp lý” với hiệu lực đồng thời của bộ ba luật xương sống: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). Cùng với đó, Luật Giá mới thắt chặt chuẩn mực hành nghề thẩm định, bắt buộc lưu vết kiểm toán và định hướng giao dịch địa ốc qua hệ thống ngân hàng nhằm thanh lọc dòng tiền.
Tiến trình minh bạch hóa tiếp tục được trợ lực mạnh mẽ khi Nghị định 357 đi vào thực thi, đặt mục tiêu hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia vào cuối năm 2026.
Đánh giá về bước chuyển mình này, bà Lê Thị Huyền Trang – Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhấn mạnh: “Kết quả tại GRETI 2026 là trái ngọt sau một hành trình cải cách không ngừng nghỉ. Việc hoàn thiện khung khổ pháp lý kết hợp nới lỏng thủ tục hành chính đã nâng tầm sức hấp dẫn của Việt Nam. Minh chứng rõ nét nhất là tổng vốn FDI đăng ký 7 tháng đầu năm 2026 đạt kỷ lục 38,1 tỷ USD – mức cao nhất trong một thập kỷ qua.”
Tháo gỡ nút thắt định giá: Từ “kinh nghiệm” sang “dữ liệu chuẩn xác”
Một phát hiện đáng chú ý từ báo cáo của JLL cho thấy mối tương quan chặt chẽ giữa mức độ minh bạch của thị trường và độ tin cậy trong hoạt động định giá tài sản. Tại các thị trường có độ minh bạch cao, dữ liệu giao dịch công khai có thể chiếm tới 70% cơ sở dữ liệu đầu vào, giúp rút ngắn thời gian định giá xuống còn 5 – 10 ngày và đạt độ chính xác khoảng 85 – 95%.
Trong khi đó, tại các thị trường “Bán minh bạch” như Việt Nam, do thiếu hệ thống dữ liệu tập trung, đơn vị thẩm định phải phụ thuộc tới 80% vào kinh nghiệm chuyên gia và khảo sát thực địa. Dữ liệu công khai chỉ đáp ứng khoảng 20%, khiến thời gian xử lý kéo dài 10 – 20 ngày, trong khi độ chính xác dao động từ 60 – 75%, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.
Để thu hẹp khoảng cách này, ông Võ Văn Hữu Phước – Giám đốc Cấp cao mảng Tư vấn Định giá & Quản trị Rủi ro (JLL Việt Nam) đề xuất lộ trình phát triển dựa trên 6 trụ cột cốt lõi, gồm: số hóa toàn diện hồ sơ và dữ liệu đất đai; thiết lập cơ chế đăng ký bất động sản thống nhất trên toàn quốc; chuẩn hóa quy trình định giá theo tiêu chuẩn quốc tế (IPMS); công khai minh bạch thông tin tín dụng địa ốc thương mại; thúc đẩy chứng nhận công trình xanh (Green Building) gắn với quy hoạch bền vững; đồng thời siết chặt quy định công bố thông tin đối với các doanh nghiệp niêm yết.
Trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu ngày càng khắt khe trước những biến động địa chính trị và sự lên ngôi của công nghệ AI, chỉ số minh bạch chính là thước đo năng lực cạnh tranh quốc gia. Việc duy trì đà cải cách, chuẩn hóa dữ liệu sẽ là đòn bẩy chiến lược giúp bất động sản Việt Nam chuyển mình từ thị trường cận biên sang điểm đến đầu tư an toàn, bền vững và trường vốn trong dài hạn.
