Báo cáo thị trường mới nhất cho thấy bức tranh bất động sản TP.HCM đang ghi nhận một cuộc tái cơ cấu mạnh mẽ. Trong bối cảnh nguồn cung tại lõi trung tâm dự kiến sụt giảm kỷ lục xuống còn 13% vào năm 2026, khu Đông cùng các đô thị vệ tinh đang nổi lên như một điểm tựa dẫn dắt toàn thị trường nhờ mạng lưới hạ tầng bứt tốc.
Căn hộ vùng lõi thu hẹp, khu Đông áp đảo nguồn cung
Tình trạng cạn kiệt quỹ đất sạch và chi phí đầu vào tăng vọt tại khu vực trung tâm hiện hữu đang buộc các chủ đầu tư phải chuyển hướng chiến lược. Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven từng bước nhen nhóm từ năm 2019 nay đã định hình rõ nét quy hoạch nguồn cung mới.
Theo dữ liệu nghiên cứu thị trường, giai đoạn trước đây, khu vực trung tâm luôn chiếm trên 20% tổng lượng căn hộ mở bán. Tuy nhiên, tỷ lệ này được dự báo sẽ hạ nhiệt mạnh, chỉ còn khoảng 13% vào năm 2026.
Trái lại, khu Đông (trọng tâm là TP. Thủ Đức) được xác nhận sẽ trở thành cực tăng trưởng lớn nhất khi nắm giữ tới 33% tổng nguồn cung toàn thành phố. Làn sóng mở rộng này cũng kéo theo sự sôi động tại các đô thị giáp ranh thuộc Bình Dương như Dĩ An, Thuận An hay Thủ Dầu Một, đóng góp thêm khoảng 15% tỷ trọng rổ hàng.
“Bệ phóng” hạ tầng vẽ lại bản đồ đầu tư
Giới chuyên gia nhận định, tiêu chí định giá bất động sản tại TP.HCM đã có sự thay đổi mang tính bước ngoặt. Nếu như trước kia, vị trí địa lý tại các quận trung tâm là thước đo hàng đầu, thì nay năng lực kết nối giao thông mới là yếu tố tiên quyết chi phối quyết định của dòng tiền.
Bản đồ dự án mới hiện bám sát các công trình hạ tầng trọng điểm, nổi bật là tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) đã chạy thử nghiệm kỹ thuật và chuẩn bị vận hành thương mại, dự án đường Vành đai 3 đang được đẩy nhanh tiến độ thi công, cùng các nút giao và trục kết nối trực tiếp đến Sân bay Quốc tế Long Thành.
Mô hình phát triển đô thị tích hợp giao thông công cộng (TOD) không chỉ góp phần giảm áp lực quá tải dân số mà còn giải bài toán kết nối liên vùng. Nhờ đó, bất động sản tại TP. Thủ Đức và các điểm giao cắt chiến lược tại Bình Tân, Nhà Bè đang hưởng lợi trực tiếp, đồng thời liên tục thu hút sự quan tâm của các nhà phát triển dự án quy mô lớn.
Người mua ưu tiên “thời gian di chuyển”, sẵn sàng trả thêm tiền
Sự chuyển dịch của nguồn cung đã kéo theo sự thay đổi tương ứng trong tâm lý khách hàng. Ghi nhận từ năm 2024 đến nay, tỷ lệ quan tâm tìm kiếm bất động sản khu Đông đã chiếm áp đảo từ 30–31% toàn thị trường. Trong khi đó, khu vực lõi trung tâm chỉ còn nhận được khoảng 17–18% mức độ chú ý.
Người mua nhà hiện đại ngày càng chú trọng khả năng tiếp cận tiện ích công cộng và thời gian di chuyển thay vì chỉ quan tâm đến khoảng cách kilomet. Theo khảo sát tâm lý người tiêu dùng, 65% người mua ưu tiên các dự án gần metro hoặc trục đường vành đai, trong khi 68% khách hàng sẵn sàng trả thêm 1% – 10% giá trị sản phẩm để sở hữu vị trí thuận tiện giao thông.
Đáng chú ý, 23% người mua thậm chí chấp nhận mức chênh lệch trên 10%, cho thấy hạ tầng giao thông đang ngày càng trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định mua nhà và đánh giá giá trị bất động sản.
Căn hộ chung cư giữ vững ngôi vị thanh khoản
Về cơ cấu phân khúc, căn hộ chung cư tiếp tục chứng minh vị thế “quán quân” về sức mua. Trong chu kỳ 2025–2026, loại hình này dự báo dẫn đầu với 34–39% tổng nhu cầu thị trường, vượt qua phân khúc nhà riêng (chiếm 33–36%).
Sự cộng hưởng giữa hạ tầng giao thông đồng bộ và sản phẩm căn hộ quy hoạch chuẩn mực đang mở ra một chu kỳ phát triển mới cho thị trường địa ốc phía Nam. Khi các tuyến vành đai và metro hoàn thiện kết nối, cán cân quyền lực của thị trường bất động sản TP.HCM sẽ tiếp tục nghiêng về những khu vực sở hữu mạng lưới giao thông vượt trội thay vì vị thế “đất vàng” trung tâm đơn thuần.
